周忻:不动产时代才方才开端

2019-09-19 16:12:06来源:中房网

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  中房网讯 9月19日,"2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌生长岑岭服装论坛t.vhao.net"在云南抚仙湖举办。这是中国房地家当协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中间持续第九年展开此项活动。

  在本次服装论坛t.vhao.net上,多位房地产行业专家、学者,有名金融机构的代表和优良品牌房企代表分别就房地产政策、市场、金融情势,和企业创新等话题展开交换。中国房地家当协会副会长、易居中国董事局主席周忻在演讲中表示,中国房地家当正在上半场和下半场过渡阶段,如许的过渡没有完全的界线。假设上半场称之为大年夜开辟、大年夜扶植的时代。那么,下半场则称之为"不动产时代",才方才开端。上半场房地产开辟扶植了繁华,下半场不动产市场要守护繁华,核心是"守护"。

中国房地家当协会副会长、易居中国董事局主席周忻中国房地家当协会副会长、易居中国董事局主席周忻

  在周忻看来,中国房地产的大年夜开辟时代还没有停止,暂定还有十年。中国城市化的过程和开辟的脚步不会停上去。成熟城市包含一二线城市,依然会伴随着它的价值愈来愈表现。而环绕着品牌扶植来看,强者更强,环绕着地产开辟的品牌目标,中国的品牌地产企业的品牌价值生长愈来愈快,集中度愈来愈高。

  在周忻眼中,下半场才方才开端。当在一些楼宇林立的城市外面,看不到脚手架的时辰,他认为地产应当往不动产走。异样,伴随着一个企业的品牌生长,环绕着对不动产企业的参数研究,会对企业具有很高的品牌价值。而大年夜物管会成为全部地产行业价值傍边重要的部分,它的价值表如今将来,将成为房企重要的参数和软实力。

  关于将来若何环绕这些存量资产去跟人、物和高科技连接,若何去跟绿色环保连接,把它们引进到生活傍边来,这都是进步美好生活程度的重要参数。一个开辟企业,可以或许去拥抱如许的一个"不动产+",它的品牌价值会愈来愈凸显。

  "上半场远没有停止,下半场才方才开端"。周忻把将来的十年称之为"承前启后的十年",也应当是中国房地产最安慰、最出色的十年。他欲望很多的品牌房企可以或许借上半场和下半场同时具有的十年,把企业的品牌可以或许晋升到一个更高的高度上。

  以下为文字实录:

  周忻:尊敬的陈会长、各位企业家们:大年夜家下午好!

  这个处所异常漂亮,正午吃完饭走了一下比较赏心悦目。丁总刚才说了,本年是评奖的第十年,我来讲了十次,没有一次列席的。每次如许讲的过程,也反应了中国房地产在之前十年傍边品牌生长的演变的过程。刚才陈会长讲了异常重要的概念,我们房地产房企的品牌做了十年,我们简直每年对全部中国房地产企业的品牌测评的研究模型,我们有专门的专家停止了微调。陈会长刚才提出一个异常重要的课题,到了十年了,作为中国房企品牌的一个大年夜的模型,是否是须如果异常重要的一次、阶段性的或许说重新的一次梳理,全部评选的框架是在十年之前,在北京我记得很清楚,宋部长、刘部长、沈司长等,专家们定的标准每年会做一个微调,然则十年上去,环绕着企业品牌价值的剖断、每个参数的权重须要有一次重新的论证,由于全部品牌价值构成的过程变更真的是异常多的。

  这个十年大年夜概分红三个阶段:第一个阶段:品牌是甚么?品牌是认知。我一向拿恒大年夜举这个例子,恒大年夜足球八连冠怎样来的?方才起步的时辰,许家印师长教员异常重视品牌,他做了甚么?不是足球,做的是排球,当时郎平对全部恒大年夜女排的扶植,是为了晋升恒大年夜有名度异常重要的。2009年,我们一路在北京吃饭,讲到郎平,我就跟许家印师长教员说,许老板,恒大年夜要高速生长,如今一个女排是扛不住的,甚么器械是最具影响力的?足球。当场打了个德律风给广州市管体育的副市长,他说恒大年夜要足球,广州市副市长说你本年要可以,许老板说,我本年打中超,来岁拿冠军。很成心思,中超如今16家企业,几家是房地产?12家。为甚么呢?品牌的第一个阶段是有名度、影响力,这是品牌扶植的第一个阶段,所以叫知晓。

  第二个阶段是“硬实力”,甚么是硬实力?明天为甚么中海一向是品牌价值榜的第一名?利润率,伴随着利润率傍边的各类开花目标傍边的参数,范围也是,很多的参数开辟过程傍边范围也好,售价也好,溢价率也好,等等一系列构成开辟商最核心的器械,成了全部企业品牌的最重要的构成部分。

  第三个阶段,大年夜家谈到了所谓的“软实力”,环绕着品牌的扶植。软实力是甚么?刚才陈会长也谈到了,企业的诚信,绿色环保,刚才丁总在最后一页提到了,公益、慈善,我们在给碧桂园做老村长的故事,还有恒大年夜也做得异常好。软实力包含一些甚么内容呢?这些内容对将来中国房地产企业的品牌价值和影响的哪些管道、哪些参数家成为品牌价值一个异常重要的构成部分,这是明天我和大年夜家想分享的本身的看法。

  前段时间有小我问我一个成绩,周老板,你从中国第一家房地产告白商开端,到明天为止,看到了中国房地产高速生长的20多年的过程,如许的高速生长还有若干年?实际上有很多人问这个成绩,将来的中国房地产是甚么样的状况?所之前个阶段我给大年夜家的标题是房地产我把它分红了上半场、下半场,实际上如许的一种过渡没有完全的界线,然则可以分一下。上半场称之为大年夜开辟、大年夜扶植的时代,可以从90年代中期开端,直到如今。大年夜开辟时代的一个标记是甚么?称之为扶植,大年夜家去想想,20年之前,谁会想到在如许一个处所会有如许一个修建。每个城市化的扶植都是由我们中国的地产行业的企业家、运营者,和我们全部相干行业的人合营用了20多年的时间,把全部城市扶植起来。前两天我跟大年夜家说有一个剧叫《长安十二时辰》,是唐朝用了几十年的时间建了唐朝的繁华,长安当时是最漂亮的。这几十年时间,我们大年夜开辟的扶植让我们的城市变得异常的繁华。

  下半场我们称之为不动产时代,不动产时代才方才开端,房子建完了今后,扶植了繁华的下半场称之为守护繁华。下半场的核心点是“守护”。所以我把全部中国房地产分红了如许两个纬度,我想中国房地产的大年夜开辟时代远远还没有停止,我们暂定它还有十年。刚才丁总讲的数据更之前拉,发卖面积、发卖金额,15万亿这条数,这个基数往上往下可以保持十年以上。全部全中国城市化的过程和开辟的脚步是停不上去的,成熟城市包含一二线城市,依然会伴随着它的成熟价值会愈来愈表现。中国经济的开辟和城市化的过程是有记录的,明天在昆明,讲一个昆明的公司,三年大年夜之前昆明最大年夜的开辟商俊发的老板李俊师长教员请我过去参不雅他一个在滇池边的一个项目,真的很漂亮,然后一边走一边跟我说,这么漂亮的房子,我建了五年,房价涨了30%。我跟他说,从如今开端,在昆明你能若干好的项目你去拿若干好的项目,由于你逝世守了昆明近20年,该到你生长的时辰了。他说真的,我说真的。从那天开端到如今,全部昆明的地价上浮近4倍,全部昆明的房价涨了2倍。大年夜家能够说,这个任务跟如今的政策是否是符合?我说符合。关键是城市化的扶植到了这个点了,这么多年昆明的积聚到明天为止,全部市场须要这个城市。昆明是个宜居的城市;第2、一带一路,昆明是全部“一带一路”最重要的节点,从长三角、从沿海城市到西部,到如今昆明、贵阳、南宁,最后将来几年能够西南,全部中国城市化的过程按照如许的轨迹去走,我想大年夜开辟时代还在。

  固然我们这些大年夜的地产商,这么多年的地盘储备、这么多年的积聚、这么多年的成熟。12年之前,我们丁总在2008年、2009年去开辟商那边谈甚么?开辟商问我要造甚么样的房子,明天还有人问吗?没有了,每家公司的产品线清清楚楚、明明白白,只需这块地的图纸拿到,两三天今后,这个房子的图纸全部放在老板桌上。所以,我想说中国房地产大年夜开辟的上半场没有停止。我们说有没有能够看到一个发卖额1万亿的开辟商,我告诉大年夜家,差一点点,客岁,真的差一点点。将来能够还会有,我们很多企业一鼓劲,在2030年、2025年的时辰,能不克不及把十强企业定在5000亿、6000亿以上,这就是我们对上半场地产的懂得。而环绕着品牌扶植来讲,强者更强,我认为环绕着地产开辟的大年夜的目标品牌目标,我们中国的品牌地产企业的品牌价值生长愈来愈快,由于集中度会愈来愈高。

  下半场才方才开端,称之为“守护繁华”,房子都建完了,在一个成熟的城市,在一些楼宇林立的城市外面,看不到脚手架的时辰,地产往哪里走?往不动产走。伴随着一个企业的品牌生长,环绕着对不动产企业的几个参数的研究,实际上会对全部企业的品牌价值也是具有很高的价值。碧桂园的到了660亿,前两天我跟物业管理协会开了一个会,有100个老总,我去讲了两个小时,下去第一句话是买进碧桂园物业,这句话是两个月之前讲的,房子建完了,全部中国大年夜的物业管理体系将成为全部行业下半场最重要的参数。为甚么这么多的物业管理公司市值都在增长,都在抢着上市,为甚么市值要比开辟市值高很多?本来物业管理公司在开辟公司行业里的地位是甚么?就担任交交房,管好房子便可以了。如今物业管理的地位在很多开辟企业傍边提得异常高,为甚么?支出稳定,每年的项目增长率是稳定的,为甚么?你每年15万亿,两年今后都得交房。比如说旭辉本年卖了若干房子,两三年今后这些房子都得交到物业管理公司。接上去又跟全部中国的经济生长,不论是花费升级也好,内需也好,由于房子里住的是人,所以大年夜物管会成为全部地产行业价值傍边异常重要的部分。

  我在2015年去万科,跟他们休会的时辰,我讲过一句话,我说万科物业有没有能够冲破千亿?完全有能够。你去问问郁亮,完全有能够冲破千亿。为甚么?老庶平易近在你这个企业外面住得好与不好,感到若何,美好生活的载体是甚么?

  我是中海的业主,海华花圃,住在海华花圃外面,正由于它的物管,让中海的价值比旁边高。将来选小区必定是选管理好的小区,所以大年夜物管的价值表现将来将成为房企一个重要的参数,软实力。

  第二,大年夜资管。明天我恒大年夜开辟若干量,我有若干量,房子价值是若干,我曾经把大年夜资管做完了。不是如许的,在大年夜开辟时代物业的价值和大年夜物管时代物业的价值是完全不一样的。举个最简单的例子,假设像我们如许的会每天在这个酒店外面,六个会议室一年365天有2000场会议在这里开,这对酒店的价值比三天有一个会在这里开,入住率不到30%的资产差的很远。在大年夜开辟时代的价值是我能卖若干钱,而在将来的大年夜资管时代,是这个物业值若干钱。所以对全部资产的如许一种价值的重新断定,关于全部物业的运营、价值的报答,价值与价值应用之间的接洽关系就成了第二个市场叫做大年夜本钱市场。我是卖资产的价值和运营,包含将来这些设备的折旧等等,包含资产的交易,成为第二个别系资管体系。将来的开辟商是你如今具有若干资产,明天的喷鼻港几大年夜家族最核心的器械是甚么?是物业。这是定位一个企业将来异常重要的参数,同时也是定一个企业将来品牌价值的重要参数,以运营的溢价为重要参数。

  第二个任务,三个市场存眷了,我讲不动产+,我们之前总说房地产+、+房地产。将来环绕着这些存量资产若何去跟人结合,若何去跟物连接,若何去跟高科技连接,若何去跟绿色环保连接,把他们引进到生活傍边来。我问大年夜家一个成绩,假定我明天拿着一个5G的盒子,我信赖一切人都邑举手,我们要装5G的盒子。为甚么?每个小区都要装,由于这是人平易近生活程度的一种神往,明天都是4G了,假设我能装上5G,我的品德就完全晋升了。物联,设备与设备的连接,人与设备的连接,家庭与人的连接,这些陈会长说是绿色环保,我认为这都是进步美好生活程度异常重要的参数。假设一个开辟企业,可以或许去拥抱如许的一个“不动产+”,它的品牌价值会愈来愈凸显,会让我们住在这个小区外面的居平易近,住在这个商圈里的居平易近都感触感染到“美好生活”,每个公司对美好生活的懂得是不一样的,万科和恒大年夜的懂得是不一样的,恒大年夜能够是有电动车可以开,万科能够讲的是住我们的房子可以或许享用我们更好的办事。所以这些异常重要的软实力,便可以或许让开辟企业去拥抱异常多的行业。

  当时我说过,假设中国房地产企业影响有52个行业的话,那么在不动产时代,我们的房地产企业、物管企业所拥抱的企业异常异常多,都有,一切的高科技都须要去连接。客岁,我有一个拍档,红杉本钱的,客岁来我这里两次。干甚么?他说我要跟你成立一个美好生活投资基金,你把你前面26个地产商的公司一块拉出去,我这里可以看到有数个好的项目,而这些项目都是可以或许跟社区相干的,他们都想进社区,都想和社区做结合,我可以跟你一路开放这些投资,让开辟商投入到项目中,让这些环保绿色的项目可以或许更多的为开辟商去用。客岁8月28日是一次,1月8日是一次。为甚么?大年夜家都发清楚明了一个重要的任务,那就是将来“不动产+”的市场,不论是室庐照样贸易等等等等,这些为大年夜家带来的时代,能够是须要大年夜家去重视的。所以品牌价值的第三个阶段,除去做好范围,做好利润以外,做好硬实力以外,我们每个企业都应当去摸索在将来不动产时代傍边若何去塑造我们的品牌价值,若何去把企业的软实力,也包含慈善公益去放在企业的品牌价值中去。这就是我对全部品牌价值这十年过程傍边三个阶段的认知,固然,我重要说的两个任务是甚么?上半场远没有停止,下半场才方才开端,我们把将来的十年称之为“承前启后的十年”,实际上,也应当是中国房地产最最安慰的、最最出色的一个十年,也欲望很多的地产的品牌企业们可以或许借上半场和下半场同时具有的十年,把企业的品牌可以或许晋升到一个更高的高度上,而从我们易居也好,中房研协也好,易居也好,陈会长提的请求异常重要,我们应当异样的与时俱进,更好的去应用我们的专业才能,更好的为开辟商做好办事,为各个企业的品牌价值做好办事,我们永久是你们的办事商。

  感谢你们!

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