冯俊:房地产“新阶段”亟需厘清三个熟悉

冯俊2019-09-29 16:22:32来源:中国房地产金融

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  总结概括改革开放四十年来房地产生长:成就斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。在新的生长阶段,有几个熟悉须要厘清。

  文/冯俊 中国房地家当协会会长

  改革开放四十年以来,中国房地家当的生长,为大众栖息条件的改良,为城市情孔的改变,为临盆要素市场的完美,为经济的持续增长,发挥了重要感化,然则也存在很多生长中的成绩。用十六个字来概括:成就斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。

  在新的生长阶段,有几个熟悉须要厘清。

  第一,房地家当生长的目标是甚么。

  以室庐为重要产品的房地家当,在之前的四十年里,推动房地家当生长的根本动力是人平易近大众改良栖息条件的急切须要;在往后的生长中,人平易近大众对美好栖息生活的神往,依然是房地家当生长的根本动力。之前,房地家当的生长处理了人平易近大众住房极端缺乏成绩;往后,房地家当的生长是为了人平易近大众栖息得更温馨、更幸福。

  四十年里,城镇居平易近家庭住房条件改良的同时,居平易近家庭住房财富的积聚也在增长。大年夜体上,城镇居平易近家庭的财富中逾越70%是住房资产。这些年,以支出衡量的基尼系数在迟缓改良,然则以家庭财富衡量的基尼系数扩大年夜得惊人。我们不克不及不熟悉到,住房的投资品属性在不恰本地收缩,炒房景象曾经成为经济社会生长中的一个顽症痼疾。这不只歪曲了住房的本质属性,并且对大众生活条件的改良、花费增长构成巨大年夜压力,对构造调剂、经济生长构成巨大年夜风险。

  习近平总书记在党的十九大年夜申报中明白指出,“保持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”7月30日中心政治局会议再次明白了“保持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产管理长效机制”,同时明白指出“不将房地产作为短期安慰经济的手段”。这必定位彰显了中心新的生长理念,表现了以人平易近为中间的生长思维,同时也明白告诉社会各界,不会走用房地产拉动经济的老路。本年事首年代,房地产市场又出现了潜流涌动,有些企业生怕“踩空”,争相“抢风口”。作为房地产企业和接洽关系家当链企业会员之家的中国房地家当协会,照样要提请会员,和广大年夜房地产企业,要卖力领会中心对房地产的根本政策构造,不要困惑当局的决计,不要将炒房风行、房价上浮作为经济繁华的标记,不要去“赌”中心抓紧房地产调控,不忘初心,踏扎实实地为改夫君平易近大众栖息条件、满足赓续增长的美好栖息生活的须要,供给好产品、好办事。

  第二,房地家当为甚么人供给产品和办事。

  我们必须熟悉到,住房是大众生活的根本花费品,支撑房地家当生长的是广大年夜大众的生活需求。房地产市场是大年夜众市场,绝不是充裕阶层的专属市场。房地产企业固然要根据花费者付出才能不合,供给不合层次的产品和办事。但假设只把眼光盯在充裕群体上,必定是自我萎缩,自取镌汰。小平同志昔时说,让一部分人先富起来,终究达到合营充裕,我们有些同志只记住了前半句,却忘了后半句。我们试想一下,假设房地产生长一开端就是为充裕阶层办事的,会有我们明天的市场范围吗?会有我们明天的家本地位吗?现实上,成功的、生长好的房地产企业,包含供给链企业,也是逝世守办事大年夜众这一理念。作为一个企业,可以有目标客户的定位选择,由于花费者支出有差别,花费偏好有不合,然则作为一个行业,特别是为社会供给须要生活材料的行业,必定地要办事于大年夜众市场,而不是小众市场。

  这仿佛是一个简单的事理,其实不然。我们很多房地产企业的售楼告白,逝世力衬着“投资佳选,增值良房”,目标客户很明白。这一目标客户的定位,就会使我们的产品设计其实不重视栖息应用功能,其实不重视产品的性价比,其实不重视产品的技巧进步,其实不重视产品的售后办事。由于这些不是投资者所关怀的,他们只关怀房价增长幅度。这生怕也是我们的产品技巧进步慢的缘由之一。住房投资需求其实不用定是好事,假设投资的住房转化为租赁市场的供给,市场的总供给没有增添,但相当数量的住房投资是囤积居奇,构成空置,这就在一准时代内增添住房的有效供给,并且积聚资产泡沫。

  如今有一种很是困惑人的说法,说老庶平易近住房投资是为了养老,应当鼓励居平易近家庭都具有两三套房。我们房地家当生长的目标是让每个家庭都具有两套以上住房吗?我看绝不是。由于用不着到套户比达到2,哪怕达到1.5,房地产市场就多余了,并且是极端多余了,那必定是房地产市场的喜剧,也是经济社会生长的喜剧。同时,大年夜家想过没有,假设真是套户比达到2,这住房还有投资价值吗?还能变现用于养老吗?住房成为投资品的须要条件,是房价上浮比本钱价值增值速度要快。靠制造泡沫来推动房地家当生长是弗成行的,是风险的。

  所以,我们的产品和办事,目标客户必定是大年夜多半大众,并且是满足他们实在的栖息需求。很多房地产企业还承当扶植保证房和租赁住房的义务,要把保证房和租赁住房也扶植成高质量的住房,在无限的面积里创造加倍温馨的栖息生活条件。房地产企业应当积极保护人的栖息权,由于它是人的生计生长权力的内涵之一;要尊敬人的庄严,积极其赓续改良居平易近栖息条件作供献。

  第三,房地家当在将来经济社会生长中要担当甚么角色。

  就住房生长来讲,还有五件事要做,一是为至少两亿从乡村转移的人口供给住房;二是为将近一亿在城镇间转移失业的人口供给住房,这部分人口失业地的变更,其实不增长城镇居平易近总量,但产生住房需求;三是要改革现有不成套的、不符合安康标准的住房;四是乡村住房须要从比较粗陋进步到比较现代;五是要满足居平易近家庭随着支出增长而产生的改良住房条件的须要。整体上,还须要在相当长的时代里保持现有的住房扶植范围。房地产企业依然要承当住房供给的重要任务,同时还须要承当住房配套修建、配套举措措施的扶植。

  就贸易用房、办公用房的供给来讲,固然这两种房地产短期闲置有点大年夜,但其实不克不及简单下结论多余了,由于存在这两种房地产运营内容、运营方法改变的成绩。贸易用房和办公用房在于应用,相当数量是投资者持有、供浩大客户租赁应用,出售的形式不该作为主导。同时,这类租赁房屋的办事内容也须要适应花费行动、贸易形式、办公方法的变更。

  智者识势,常人识事。我们再不克不及希冀房地产市场的跌宕放诞放诞起伏了,更不克不及希冀乱中取胜了。“抢风口”之举,会害人、害己。中心明白请求落实房地产管理长效机制。我懂得,长效机制是用经济和司法手段管理市场,辅之以须要的行政办法,完成供需均衡,市场安稳,价格稳定,杠杆过度,风险可控,供给构造公道,需求管理精确。达到这个状况,固然须要制度与政策保证,同时也须要房地产企业尽力做优胜次序的保护者,而不是做搅局者。房地产生长对经济影响很大年夜,它的生长又依附于经济安康稳定生长。房地产生长对经济生长的倒霉影响曾经浮现出来,泡沫增大年夜,风险积聚。皮之不存,毛将焉附?真要经济出了成绩,房地产也难以独善其身。经济社会的生长须要房地产市场的优胜次序,房地产企业的生长也须要房地产市场的优胜次序。房地产市场的次序,影响着市场预期的稳定性,影响着市场主体的可预期才能。现实上,参与房地产市场活动的各类主体,房地产企业、供给链企业、银行、中介机构、花费者,都希冀达到房地产市场安康稳定这个状况。

  房地家当还要为居平易近家庭花费升级作供献。房地产投资持续较高速度增长的能够性、须要性都不是很大年夜了,然则居平易近家庭的生活花费有相当部分是与栖息生活相接洽关系的,把室庐的任务做好了,把与栖息相干的延展办事做好了,有益于花费的增长。

  在新的生长阶段,房地产企业面对的紧急义务是转型。我们讲的转型,不是指企业运营偏向的变更或拓展,那是企业转行或是跨界,而是指房地产生长方法的改变。就房地产的产品和办事而言,我们面对的重要成绩是,动力消费大年夜,材料浪费大年夜,建造精度低,临盆效力低,安康保证程度低,栖息办事才能低。处理这些成绩,得依附技巧进步。房地家当的技巧进步,重点是三个方面,一是数字技巧,二是绿色技巧,三是工业化建造技巧。

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